曹县人民政府法制办公室

《关于进一步规范城市开发建设管理的意见》征求意见的公告

为进一步加强和改进城市开发建设管理工作，开创我县城市建设新局面，实现城市有序建设、适度开发、合理配置、高效运行，努力打造水清园绿、和谐宜居、富有活力、具有特色的江北水城，让人民生活更加美好，现将《关于进一步规范城市开发建设管理的意见》向社会公开征求意见，以便进一步研究和修改。希望有关单位和个人提出宝贵的意见和建议，并于1月18日前通过电子邮件、传真、信函等形式，将意见反馈曹县人民政府法制办公室。

电子邮箱：sdcxfzb@126.com

联系电话：0530-3220117

附：《关于进一步规范城市开发建设管理的意见》

曹县人民政府法制办公室

2018年1月2日

关于进一步规范城市开发建设管理的意见

（征求意见稿）

为进一步加强和改进城市开发建设，规范城市管理，解决制约我县城市开发建设管理领域的突出矛盾，开创我县城市建设新局面，现提出以下意见。

一、总体要求

（一）指导思想。深入全面贯彻党的十八大、十九大精神，根据中央、省市城市工作会议精神和要求，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，认识、尊重、顺应城市发展规律，更好发挥法治的引领和规范作用，依法规划、建设和管理城市，贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，着力转变城市发展方式，着力塑造城市特色风貌，着力提升城市环境质量，着力创新城市管理服务，走出一条富有曹县特色的城市发展道路。

（二）总体目标。实现城市有序建设、适度开发、合理配置、高效运行，努力打造水清园绿、和谐宜居、富有活力、具有特色的江北水城，让人民生活更加美好。

（三）基本原则。坚持依法治理与文明共建相结合，坚持规划先行与建管并重相结合，坚持改革创新与传承保护相结合，坚持统筹布局与分类指导相结合，坚持完善功能与宜居宜业相结合，坚持集约高效与安全便利相结合。

二、强化城市规划工作

（四）依法制定城市规划。城市规划在城市发展中起着战略引领和刚性控制的重要作用。依法加强规划编制和审批管理，创新规划理念，改进规划方法，把以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳等理念融入城市规划全过程。坚持协调发展理念，要和菏泽打造区域中心城市相结合，从区域、城乡整体协调的高度确定城市定位、谋划城市发展。适当控制增量、择优盘活存量，科学开发利用地下空间，创新节地模式，树立节约集约用地理念，逐步调整城市用地结构和规模，管理经营好城市。要搞好土地利用总体规划和城市总体规划的衔接，逐步实现两规合一。逐步完善规划体系，形成城镇体系规划、城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、各类专项规划相衔接的完善城乡规划编制体系，增强规划的前瞻性、严肃性和连续性，实现一张蓝图干到底。

（五）严格依法执行规划。经依法批准的城市规划，是城市建设和管理的依据，必须严格执行。要严格执行城市开发建设项目规划审批，按照规划部门初步审查、规划委员会审议（专家评审）、县政府审批的程序进行，规划设计方案一经批准，任何单位和个人不得随意变更。建设单位和个人在取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》后方可放线，经规划部门验线后方可开工建设。开发企业必须严格按照国家、省、市有关法律、法规规定和开发协议（意向），进行项目开发建设，严禁擅自变更规划。对城市开发建设项目中规划设计重大变更、资产处置等重要事项，需经县政府审批的，必须经县政府常务会议研究批准后，方可执行。

三、加强小区配套设施建设

（六）有序做好老旧小区专营设施升级改造。凡已建成但供电、供水、供热、供气等专业经营设施设备不完备的小区，均应进行专业经营设施设备的改造升级，入户端口以外的供电、供水、供热、供气等设施设备全部实现由专业经营单位“一户一表”管理到户。

开发企业已经离开的小区电改工作，依据鲁建发（2016）4号文《关于认真做好全省老旧住宅小区专营设施设备改造升级及相关工作的通知》相关规定办理。

未安装供热设施的既有住宅具备集中供热条件，且申请安装供热设施居民户数达到住宅小区（单位）总户数百分之六十以上的，供热企业应当安装供热设施并供热，申请人应当承担相应供热设施建设费用。

已接入城市供热管网，具备供热条件的住宅小区，申请热用户达到百分之五十以上的，供热企业应当供热；申请热用户未达到百分之五十的，由建设单位、社区居民委员会、业主与供热企业协商供热。

（七）抓好新建小区专营设施配置。本着“一步到位,不欠新账”的原则,土地出让阶段在规划设计条件中明确专业经营设施建设要求,供电、供水、供气、供热全部实现“一户一表”，均由专业经营单位管理到户。

新建住宅小区应当配套建设供热经营设施，由供热企业负责投资、设计、建设。房地产开发企业应当配合供热经营设施的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。供热经营设施的建设资金，并入城市基础设施配套费，由房地产开发企业或者建设单位按照规定缴纳，由供热企业专项用于供热经营设施的建设。

房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费计入房价，在商品房（含保障房）销售价格以外不得再另向购房者收取相关费用。城市基础设施配套费由住建（规划）部门在核发《建设工程规划许可证》时统一收取。凡未按规定缴纳城市基础设施配套费的项目，县住建局不予核发《建设工程规划许可证》，县建工局不予核发《建设工程施工许可证》。

（八）明确城市基础设施配套费征收标准。城市基础设施配套费分综合配套费和专项配套费。综合配套费标准为：（1）市政建设配套费，每平方米120元；（2）城市义务教育配套费，每平方米20元。地下建设工程项目按标准的50%收取。专项配套费标准为：（1）供水设施配套费每平方米35元，其中：红线内每平方米27元，红线外每平方米8元；（2）管道供气设施配套费住宅项目每平方米25元，其中：红线内每平方米20元，红线外每平方米5元；非住宅项目只收红线外供气设施配套费，需要进行室内供气设施建设时，费用由双方协商确定；（3）集中供热设施配套费每平方米70元，其中：红线内每平方米35元，红线外每平方米35元；独立建设的商业、办公项目，只征收红线外城市基础设施配套费，需要进行室内相关设施建设时，费用由双方协商确定。

新建住宅小区供电设施配套费纳入城市基础设施配套费中，统一由县财局收取，供电设施配套费标准（含经营性用房、办公用房、地下车库、公共设施用房）多层暂按70元/平方米，高层暂按80元/平方米（不含电缆管沟、土建工程，不包含充电桩设施费用）经济适用房、廉租房、公共租赁房和政府主导的集中安置项目暂按上述住宅标准的80%收取。专业经营单位应当按照公开、公平、公正、择优的原则，对配套工程建设的工程设计、设备采购、工程施工等进行招标，施工标准和技术符合山东省工程建设标准DB37/T5061-2016《住宅小区供电配设施建设标准》，验收合格后，供电公司管理到户。

城市基础设施配套费任何单位和个人不得擅自减、免、缓，不得截留、挤占、挪用；严格执行“收支两条线”和“票款分离”规定，综合配套费和专项配套费应分项管理，专款专用。

（九）做好其它小区配套设施建设。除供电、供水、供热、供气等设施以外，还需做好道路、车位、监控、消防、排水（雨污分流）、环卫、绿化、通信、路灯、有线电视、网络等其它配套基础设施和教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、行政管理、基本单元服务、商业服务等配套公共建筑。特别是物业管理用房、老年人服务设施、托老所、电车充电桩、车棚、农贸市场（生鲜超市）、社区卫生服务站、幼儿园、公共厕所等。新建住宅小区泊车设计应实现人车分流。要按照每百户不少于20平米的标准配套建设社区居家养老服务用房，已建成的小区按照每百户不少于15平米的标准调剂解决。

四、提升小区物业管理水平

（十）理顺城区物业管理体制。建立县、街道办事处、社区居委会三级管理体制，落实属地管理，推进物业管理工作有序开展。县物业管理部门负责全县物业管理行业的指导、监督和调度考核；街道办事处把物业管理做为社会管理的重要内容，成立专门机构，配备专门人员，做好业主大会的成立、换届和监督工作，调解处理物业管理纠纷；社区居委会要把物业管理工作纳入社区重点工作来抓，在街道办事处指导下做好本辖区物业管理的具体工作。

（十一）建立健全物业管理执法联动机制。建立健全物业管理执法联动机制，强化物业管理、提升管理水平。街道办事处负责建立物业管理联席会议制度和执法快速联动机制。对物业管理区域内发现的问题，按照“谁主管、谁负责”的原则，由相关部门按照职责分工调查处理，并将物业管理执法联动工作情况纳入对乡镇办事处及相关部门的年度考核。

（十二）严厉查处物业企业不依法依规开展物业服务行为。开展“党支部建到小区”试点，建立物业管理满意度调查制度，每季度公布一次物业公司排名情况。对向通讯专营单位索取钱物查证属实的物业企业一律计入“黑名单”。对有地下停车场的住宅小区，建设单位要保证停车场符合经营管理条件，可委托物业服务企业与车主签订书面协议，明确双方权利义务。市场监管部门负责对建设单位或物业公司管辖范围内电梯（别墅电梯除外）的使用情况进行督导。电梯的运营使用单位按照以下方式确定：1、自行管理的，所有权人为电梯运营使用单位；2、委托物业服务单位或者其他单位管理的，受委托方为电梯运营使用单位；3、新安装电梯未移交给所有权人的，项目建设单位为电梯运营使用单位；4、出租、出借配有电梯的场所的，出租、出借合同应当约定电梯运营使用单位；未约定的，出租、出借方为电梯运营使用单位；未确定运营使用单位的电梯，不得投入使用。电梯使用单位落实好安全责任，对其使用的特种设备进行经常性维护保养和定期自行检查，电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查，并作出记录；所使用电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依法取得许可的安装、改造、维修单位进行；电梯使用单位应当按照安全技术规范的要求每年进行定期检验，在检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验机构提出定期检验要求，并将电梯使用登记证、检验标识、警示标志放入电梯的明显位置。物业公司未按照合同的约定缴纳维保费用，致使电梯维保工作不能正常进行，造成事故的，由物业公司承担责任。物业企业要根据物业服务合同的约定对公共区域内的管道、管井、绿化、保洁等实施规范化管理，在小区内进行物业公共设施施工、设备修缮改造时不能及时处理的安全隐患周边设置明显标志并采取安全防护措施；要及时清理积雪及冰溜，确保业主正常通行，如不能及时清理楼顶积雪及冰溜，应立即设置明显标志并采取安全防护措施。

五、规范市政工程建设秩序

（十三）做好各类专营设施专项规划编制和年度计划报送。电力、电讯、供水、供气、供电、供热主管部门应当会同规划部门、专营企业和其他相关部门依据城市总体规划组织编制相应专项规划，按照法定程序报同级人民政府批准后组织实施，并向社会公布。经批准的专项规划不得擅自变更；确需要变更的，应当报原批准机关批准。

专营企业应当于每年12月31日前，向相应主管部门报送下一年度发展计划。

（十四）市政工程建设应严格按照基本建设程序办事。遵循先地下、后地上的原则，实行统一规划、统一建设。市政、公用、电力、电讯、供水、供气、供热等工程项目，应由城市建设部门根据道路建设计划统一协调施工，组织有关部门，先建地下各项管理工程，后建地面工程，避免竣工后反复开挖。因特殊情况必须开挖者，须经市政工程管理部门批准，并缴纳相关恢复费用。

六、严格城区建设和道路管理

（十五）严格施工许可制度，强化工程建设监管。建设单位在项目开工前，应依法向主管部门申领《建设工程施工许可证》并接受监督管理，未经施工许可或者专项工程许可的，不得开工建设。加强工程质量、安全生产和建筑扬尘治理监管，打造精品工程、群众满意工程。

（十六）密切关注市场变化，促进房地产健康发展。加强房地产市场调控，建立健全监测分析制度、警示督导制度、约谈问责制度；规范、准确、及时发布房地产市场信息，稳定市场预期；压实监管责任，确保完成调控目标。

（十七）加强城市建设执法，坚决拆除违法建筑。凡是列入棚户区改造计划和道路规划的区域不得违规新建、扩建、翻建房屋；非上述区域范围的危房翻建必须向所在办事处提出申请，报经勘验审批、符合规划方可原址原面积翻建。列入棚户区改造范围或者其他区域非经批准的新建、改建、扩建、搭建建筑一律强制拆除。

（十八）严格城区道路监管，探索创新管理模式。在新建道路两侧，任何单位和个人不得翻建、改建、扩建、抢建建筑物、构筑物和增加设施，不得以任何形式增加建筑面积。街道办事处、综合行政执法局要切实加强监管工作，确保房屋拆除到位，不得边拆边建、出现违章建筑。任何部门不得审批改变房屋使用性质，不得将住宅房屋改为生产经营用房。对于擅自改变房屋使用性质的单位和个人，要依照有关法律法规严肃处理。具备条件的新建道路要沿征收红线建设隔离设施，其外侧房屋征收时，一律作为住宅用房补偿或安置。城区主干道可结合免费出让广告冠名权等方式增加方便通行管理的设施投入，隔离设施开口要严格科学合理设置。

七、切实加强组织领导

（十九）加强组织协调。成立曹县规范城市开发建设管理工作领导小组，建立城市工作协调机制，定期研究相关工作和我县城市发展中的重大问题。

（二十）落实工作责任。各部门要认真贯彻落实本意见精神，明确责任分工和时间要求，确保各项政策措施落到实处。各部门贯彻落实情况要及时向县政府报告。县政府将就贯彻落实情况适时组织开展监督检查。

（二十一）有效期限。本意见自公布之日起施行，有效期至2019年12月31日。

2017年11月27日